Theo dự thảo quy định, về mức phí quản lý nhìn chung là khá hợp lý. Tuy nhiên, vấn đề vướng nhất chưa thể gỡ được đó là phân hạng chung cư để làm căn cứ tính phí quản lý.

Cao nhất 8.000 đồng, thấp nhất 1.000 đồng/m2Ngày 18.3, UBND TPHCM đã có buổi làm việc với Sở Xây dựng xung quanh các nội dung của dự thảo quy định quản lý nhà chung cư trên địa bàn thành phố. Một vấn đề nổi cộm nhất đó là cơ sở thu phí quản lý (nguyên nhân chính gây nên các cuộc tranh chấp trong thời gian qua) được ưu tiên giải quyết trong quy định này. Chẳng hạn, phí dịch vụ nhà chung cư phải được trên 50% thành viên trong ban quản trị (do hội nghị nhà chung cư bầu ra) thông qua... Dự thảo, quy định quản lý chung cư cũng đề ra các mức phí dịch vụ tối đa đối với diện tích sử dụng vào mục đích để ở, tương ứng với từng phân hạng căn hộ chung cư tính theo từng tháng. Cụ thể, chung cư hạng nhất là 8.000 đồng/m2, hạng nhì tối đa 7.000 đồng/m2, hạng ba không quá 6.000 đồng/m2 và hạng tư không quá 5.000 đồng/m2; nhà chung cư thuộc diện nhà ở xã hội, nhà công vụ, chung cư cũ tối đa 1.000 đồng/m2. Một điểm linh hoạt trong dự thảo lần 3 này đưa ra là UBND TP có thể xem xét điều chỉnh khung giá dịch vụ nhà chung cư khi có sự thay đổi về điều kiện kinh tế-xã hội, cơ chế, chính sách hoặc biến động giá cả làm tăng hoặc giảm 10% chi phí dịch vụ nhà chung cư và lợi nhuận hợp lý của doanh nghiệp quản lý. Riêng đối với phần diện tích sử dụng để làm việc và kinh doanh, dự thảo quy định quản lý nhà chung cư đề xuất áp dụng mức thu trên nhân với hệ số 1,2. So với các bản dự thảo trước đây, mức phí đề ra trong bản dự thảo lần này đã giảm gần 50% (mức cao nhất). Trên thực tế, ở các chung cư trên địa bàn thành phố đang áp dụng mức thu tương đương hoặc cao hơn từ 10 đến 15% so với mức thu phí được đề xuất trong dự thảo. Theo đánh giá chung, nếu dự thảo lần này được thông qua thì với mức thu phí đề ra trong dự thảo chắc chắn sẽ nhận được sự đồng thuận của cư dân đang sống trong các chung cư cũng như chủ đầu tư, các Cty quản lý bất động sản. Còn theo đánh giá của nhóm soạn thảo quy định quản lý nhà chung cư: “Với mức thu như trên, một căn hộ diện tích 100m2 trong chung cư hạng nhất sẽ phải đóng phí dịch vụ tối đa 800.000 đồng/tháng, còn căn hộ 40m2 trong chung cư cũ chỉ phải đóng 40.000 đồng/tháng. So với mặt bằng chung, mức thu này có thể chấp nhận được”. Chưa hết rốiSau nhiều lần lấy ý kiến đóng góp và điều chỉnh, quy định xung quanh mức thu phí dịch vụ quản lý nhà chung cư nhìn chung đã được giải quyết tương đối ổn thoả. Tuy nhiên, vấn đề mới phát sinh đó là mức thu phí căn cứ trên phân hạng nhà chung cư, trong khi đó vấn đề này cho đến nay vẫn chưa có gì rõ ràng. Theo dự thảo của Sở Xây dựng, nhà chung cư hạng 1 (cao cấp) có chất lượng sử dụng cao nhất, đảm bảo yêu cầu về quy hoạch, kiến trúc, hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, chất lượng hoàn thiện, trang thiết bị và điều kiện cung cấp dịch vụ quản lý sử dụng đạt mức độ hoàn hảo; nhà chung cư hạng 2 có chất lượng sử dụng cao, đảm bảo yêu cầu về quy hoạch, kiến trúc, hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, chất lượng hoàn thiện, trang thiết bị và điều kiện cung cấp dịch vụ quản lý đạt mức độ tương đối hoàn hảo; nhà chung cư hạng 3 có chất lượng sử dụng khá cao, đảm bảo yêu cầu về quy hoạch, kiến trúc, hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, chất lượng hoàn thiện, trang thiết bị và điều kiện cung cấp dịch vụ quản lý sử dụng đạt mức độ khá và nhà chung cư hạng 4 có chất lượng sử dụng trung bình, đảm bảo yêu cầu về quy hoạch, kiến trúc; hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, chất lượng hoàn thiện, trang thiết bị và điều kiện cung cấp dịch vụ quản lý sử dụng đạt tiêu chuẩn, đủ điều kiện để đưa vào khai thác sử dụng. Nếu nhìn vào “định nghĩa” này thì có thể thấy có nhiều ý chung chung, nặng về định tính, không nặng về định lượng, có thể là nguy cơ tiềm ẩn của loại hình tranh chấp mới sẽ phát sinh sau này. Đó là chưa kể các trường hợp nếu chủ đầu tư “chơi không đẹp” dễ dẫn đến tình trạng phong hạng, thăng hạn nhà chung cư một cách bừa bãi.